Основные проблемы при регистрации перехода прав собственности; типовые проблемы, препятствующие регистрации недвижимости

Автор: Екатерина Ярыгина, юрисконсульт компании RestCon

При организации ресторана один из основных вопросов это вопрос с помещением.

Чаще встречаются два варианта:

• Приобретение помещения в собственность.
• Аренда помещения.
  
  

• снижение затрат на последующие арендные платежи;

• возможность в дальнейшем продать ресторан как бизнес вместе с помещением - в этом случае бизнес серьезно выигрывает в цене;

• возможность планировать затраты на более длительный срок;

• если ресторанный бизнес по каким-либо причинам не заработал в данном месте есть возможность изменить назначение помещения и использовать его иначе, в том числе есть возможность сдать помещение в аренду.
  
  

• высокие первоначальные затраты;

• возможно, что покупка окажется бессмысленной - ресторан не будет пользоваться спросом и вы будете вынуждены либо продать помещение, либо сдавать в аренду, либо использовать его по другому назначению. Сложность еще заключается в том, что после приобретения обычно производится перепланировка, а, иногда, и перепрофилирование помещения. То есть, помещение, которое вы переоборудовали под ресторан обычно планируется продавать под другой ресторан. А это сильно сужает круг приобретателей. Покупатели из других категорий могут иметь сильное желание приобрести помещение с дисконтом, ссылаясь на необходимость серьезных строительных работ, при переоборудовании помещения под собственные нужды.
  
  

• вы не отягощаете себя существенными тратами на приобретение помещения;
  
  

• расходы по арендным платежам;

• в процессе деятельности арендная плата - одна из основных статей постоянных расходом ресторана. Известно, что высокая аренда одна из основных причин закрытия. Плата за пользование помещением, как правило, наступает еще до того, как ресторан начнет работу. А процесс организации легко может растянуться на пол-года и даже больше;

• не являясь владельцем помещения, во многих случаях вы не сможете без согласования с собственником сделать ремонт в нем, в том числе перепланировки. Вы не можете быть уверены в том, что с вами не расторгнут договор аренды/субаренды либо собственник в силу ряда причин согласится продлить арендные отношения, исключение составляет грамотно разработанный юристами договор.
  
  

В целом же, можно сказать, что если у вас есть возможность приобретения помещения в собственность, то это несомненно предпочтительнее арендных отношений.

Когда вы приобретаете помещение под ресторан, происходит переход права собственности от предыдущего владельца к правоприобретателю. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти - Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация), территориальное подразделение которой есть в каждом городе.

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности необходимо собрать пакет документов, который должен соответствовать требованиям Росрегистрации.

В этом, собственно, и заключается основная проблема. Очень часто требуемых документов или нет, или они в ненадлежащем состоянии. И это, естественно, служит причиной для отказа в регистрации перехода права собственности.

Перечень некоторых проблем, которые могут препятствовать государственной регистрации перехода права собственности выглядит следующим образом:

1. В помещении произведена незаконная перепланировка (то есть, на плане БТИ есть красные линии). В зависимости от характера перепланировки зарегистрировать право либо возможно и без ее узаконивания (согласования в компетентных органах государственной власти), либо нет. В случае невозможности регистрации права без согласования перепланировки в компетентных органах (что занимает в среднем от 2 до 6 месяцев) необходимо сначала получить согласование, затем внести изменения в ЕГРП (единый государственный реестр прав) и только после этого регистрировать переход права собственности. Некоторые из вышеперечисленных этапов возможно объединить.

2. Различные обременения на объект собственности - залог, арест, сервитут и др.

3. Ошибки в документах, представленных на регистрацию или ранее незарегистрированные права и изменения. Например, было изменено название предприятия, или сменился адрес (кстати, тоже нередкое явление). Исходя из нашей практики это встречается не так уж редко.

4. Объект построен самовольно - на него вообще может не быть никакой документации.

5. Документы, подтверждающие право собственности на объект не зарегистрированы в установленном законом порядке, либо им вообще не придана установленная законом форма. В этих случаях документам необходимо придать установленную законодательством форму (если это возможно) и зарегистрировать. А, как показывает практика, при приведении документов в порядок очень часто проявляются проблемы, которые могут существенно отдалить приближение начала регистрации, или, даже, сделать ее невозможной.

6. Объект может находиться в стадии завершения строительства и, как это часто бывает, построенные площади имеют отличия от площадей указанных в исходно-разрешительный документации (например, отличаются от архитектурного проекта).

Дополнительно следует отметить, что при покупке того или иного помещения обязательно нужно поинтересоваться в компетентных государственных органах о том, какой план застройки существует на сегодняшний день, поскольку помещение, которое вы хотите приобрести, согласно плану застройки, может подлежать сносу. Сокрытие этой информации со стороны продавца очень распространено. Поэтому периодически случается так, что после покупки помещения вы оказываетесь в ситуации, когда вы остаетесь и без помещения и без той денежной компенсации на которую вы могли бы рассчитывать при самостоятельной продаже помещения.

Следует учесть, что если регистрирующий орган принял у вас документы на регистрацию, это вовсе не является гарантией того, что ваше право будет зарегистрировано. Документы проходят несколько этапов юридической проверки, на каждом из которых в регистрации может быть отказано.

Компания RestCon всегда готова оказать юридическую помощь в решении ваших проблем, в том числе: в оказании услуг по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (договор ипотеки недвижимого имущества, переход права собственности, договор аренды и пр.), по вопросам перепланировок, по вопросам составления любых договоров, регистрации юридических лиц и многое другое.

Вы можете обратиться в нашу компанию по следующим телефонам: +7 (495) 517-8571, 675-3509, 507-3825.

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПОДЛЕЖАТ:

1. права на здания, сооружения, помещения (части здания) и сделки с ними;

2. права на объекты недвижимости (сооружения), инвентаризация которых не производится органами БТИ, сделки с ними, договоров и прав аренды таких объектов;

3. договоры аренды, права аренды на здания, сооружения, помещения (часть здания), земельные участки сроком более 1 года

4. договоры субаренды;

5. изменения и расторжение договора аренды (субаренды), сделки с правами аренды;

6. права хозяйственного ведения;

7. права оперативного управления;

8. договоры, права безвозмездного пользования на здания, помещения, сооружения, земельные участки (пообъектно);

9. права на предприятие как имущественный комплекс;

10. сделки с предприятием как имущественным комплексом;

11. права общей долевой собственности на недвижимое имущество;

12. права общей совместной собственности на недвижимое имущество;

13. права на объекты незавершенного строительства и сделки с ними;

14. кондоминиумы;

15. доверительное управление на здание, помещение, сооружение (пообъектно);

16. договоры ипотеки (залога недвижимого имущества);

17. изменения договора ипотеки (залога недвижимого имущества), доверительного управления;

18. права владельца закладной;

19. права собственности на гаражи - боксы и машино-места в гаражах или паркингах и сделки с ними;

20. сервитут.
    
    

1. изменения организационно-правовой формы или наименования организации;

2. изменения в объекте права по результатам перепланировки;

3. изменения объекта права по результатам уточнения площадей и исправления ошибок БТИ, включение БТИ в общую площадь помещений, которые ранее не были включены, изменений адреса;

4. иные изменения в записи ЕГРП об объекте или субъекте права;

5. исключение из ЕГРП записи о праве на объект.
   
   

Такие изменения регистрируются путем внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав.

В случаях утраты свидетельств Росрегистрация выдает дубликат.

Органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 01.01.2005 г. является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)

ЗАДАТЬ ВОПРОС