<< назад к списку
Методы дисконтирования денежных потоков и капитализации дохода
В рамках доходного подхода к оценке, согласно общей методологии оценки, существует возможность использования двух методов оценки- метода дисконтированных денежных потоков и метода капитализации дохода.
И в зависимости от того, какими характеристиками обладает объект и исходя из каких предпосылок определяется стоимость объекта и принимается решение о применении того или иного метода оценки.
Практика показывает, что каждый из указанных методов имеет как преимущества, недостатки, так и определенные ограничения в применении в определенных ситуациях.
Метод дисконтирования денежного потока исходит из концепции приведения будущих потоков доходов в текущие цены. Эта концепция свидетельствует о том, что объект не может стоить дороже, чем приведенная стоимость всех потоков доходов, которые будет генерировать объект в течение прогнозного периода. Для реализации этого метода необходимо проанализировать не только ретроспективные данные о доходах, но и также спрогнозировать ежегодные поступления денежных средств на 3-5 лет вперед. В свою очередь, чтобы спрогнозировать поступления дохода на несколько прогнозных периодов вперед, оценщику необходимо в достаточной степени быть уверенным в том, что прогнозный доход реально будет получен в том размере, в котором предполагает оценщик.
Кроме этого, также, условием применения этого метода является то, что в отношении объекта, расчет которого ведется, планируется постепенное увеличение темпов получаемого дохода. Но, даже анализируя ретроспективные данные по объекту и рынку в целом, в современных условиях в России редко когда существует возможность с большой долей вероятности говорить о том, что доход будет постоянно расти.
Если же говорить о методе капитализации дохода, то он предполагает, что рассматриваемый объект будет приносить в течение всего прогнозного периода стабильный, не меняющийся поток доходов. Также, как и применительно к методу дисконтирования денежного потока, точное прогнозирование того, что объект будет приносить именно постоянный, а не динамично меняющийся поток доходов сомнительно.
С большой долей вероятности сегодня сказать, что какой-то из указанных методов лучше нельзя. К слову сказать, сегодня в отношении метода дисконтированных денежных потоков на западе многие оценщики высказываются негативно, поскольку находят не только частные недочеты, но и глобальную спорность концепции метода.
В таких условиях, когда для каждого из приведенных методов существуют довольно очевидные недостатки, оценщику, пожалуй, остается ориентироваться на то, какой исходной информацией об объекте оценщик располагает и в чем специфика самого объекта. Это, по крайней мере, позволит понять то, применение какого метода больше подкреплено информационной базой.
02.04.2012
|
