<< назад к списку
ОРИЕНТИРУЕМСЯ НА МЕСТНОСТИ, или что нужно знать при подборе помещения для салона красоты
Валентина Мовилло
Плодотворно поработав в индустрии красоты, накопив опыт и знания, вы наконец-то решили: пора открывать собственный салон! Или так: достигнув успехов на поприще бизнеса, вы решили инвестировать излишек средств в идею салона красоты, которая давно зрела у вас в голове. Бывает и следующее: вами завладела идея самореализации на ниве «красивого бизнеса», и ради ее воплощения вы готовы пожертвовать всем нажитым или привлечь спонсорские средства… В любом случае, вы – потенциальный покупатель или арендатор подходящего помещения, не имеющий собственного опыта открытия салона красоты или центра СПА. Тогда эта статья – для вас.
Трудно сказать, что нужней в таком запальчивом начинании как создание нового салона красоты: финансовые возможности, креативность мышления или безграничная уверенность в собственных силах. Конечно, хотелось бы, чтобы вам было присуще все в комплексе, иначе конкуренты вас просто затопчут. Однако не это определяет успех. Основной секрет – в системном подходе, грамотном маркетинге и глубоком понимании специфики бизнеса. Поэтому если вы хотите достичь в этом бизнесе успеха – обдумайте, действительно ли вы готовы ввязаться в конкурентную борьбу с тысячами других игроков? Руководствуетесь ли вы мифами об инвестиционной привлекательности салонов или в основе ваших действий лежит профессиональный подход к созданию салона на каждом этапе и тонкий, как в шахматах, расчет? Чтобы исключить дилетантизм и не совершить роковых ошибок, еще на стадии подбора помещения вам предстоит все взвесить и получить профессиональные консультации о положении дел на рынке.
На этой стадии вам НЕ нужны советы специалистов, если:
- У вас есть допуск к закрытым сведениям о плане застройки выбранного вами района и возможность зарезервировать помещение под салон в самом коммерчески перспективном месте;
- Вы точно знаете, что привлечете для работы мастеров и предложите услуги, которые обеспечат вам постоянный поток клиентов вне зависимости от местоположения салона;
- У вас есть возможность арендовать прекрасное помещение в коммерчески перспективном месте по сказочно низким ценам с возможностью выкупа;
- У вас вообще такие возможности, что вы задушите конкурентов демпинговыми ценами при высоком уровне сервиса.
Если это про вас и это не плод вашего воображения, то с гордостью смотрите вокруг – вам все завидуют! Остальным же труженикам капиталистического труда приходится, как обычно, исходить из реальности и правил, которые она диктует. В реальности же должен быть баланс: недвижимость юридически проверена и оценена специалистом, затраты на ее приобретение рентабельны, помещение и концепция адаптированы друг под друга, бизнес-план реалистичен и финансово поддержан.
Если вы хотите пуститься в поиски помещения самостоятельно, то существует несколько путей:
- Анализ СМИ (в том числе методом размещения собственных объявлений);
- Фьючерсные проекты компаний-застройщиков (застолбить площадь на стадии покупки земли);
- Обращение в префектуру (государственный нежилой фонд) или менеджеру фирмы, обладающей правом распоряжаться нежилым фондом новостроек (негосударственные компании-застройщики);
- Существующие салоны (можно перекупить действующий салон, пока он не выставлен на открытую продажу).
Однако самый распространенный вариант: прибегнуть к помощи риэлтерских фирм. Это минимизирует ваши хлопоты, к тому же обеспечит юридическую безопасность. Вы существенно сэкономите время, если сразу выскажете агентам четкие пожелания относительно помещения. Для этого давайте рассмотрим основные позиции, по которым необходимо определиться:
- Тип и класс будущего салона. Планируете ли вы открыть экономичное заведение «для всех», салон бизнес-класса с расширенным видом услуг или комплексное предприятие индустрии красоты классов «премиум» и «люкс».
- Планируемое место открытия салона (непосредственное месторасположение, ожидаемый поток клиентов, уровень планируемой клиентуры и т.д.). При этом нужно учесть особенности конкурентной среды, получить достоверную и полную информацию о конкурирующих заведениях, которую дают предварительные исследования.
- Концепция будущего салона. Ваши идеи, предпочтения и планы, в том числе и бизнес-план, который нелишне начать разрабатывать на самом старте, особенно если вы рассчитываете получить кредит.
Конечно, вы не обязаны знать исчерпывающие ответы на все вопросы, ведь для этого существуют специалисты, за оговоренную плату готовые проконсультировать вас на каждом этапе. Однако в наших силах прояснить, что имеется в виду под каждым из этих пунктов. Это позволит грамотно спланировать расходы и временные затраты, да и вообще лучше «ориентироваться на местности». Итак:
ПОЗИЦИОНИРУЕМСЯ
Время невнятных советских заведений «бытового обслуживания населения» прошло. Общество расслоилось, и собственное заведение надо создавать с учетом его структуры, а значит, структуры спроса.
От того, на каком уровне вы намерены позиционировать свой салон, зависит не только необходимая площадь, но и выбор района, и предполагаемый размер инвестиций.
Демократичный салон эконом-класса не требует большого инвестиционного пакета. Помещение для него может составлять 50-70 кв.м., и включать в себя: парикмахерский зал, кабинеты маникюра и педикюра и кабинет эстетического ухода (косметология, солярий). Главный принцип при выборе – «шаговая доступность» для жителей выбранного района.
Салон миддл-класса (или бизнес-класса) имеет более расширенную структуру, чтобы удовлетворить растущие потребности клиентов соответствующего уровня. Здесь должны быть предусмотрены помещения для полного перечня услуг: имиджевых, косметологических, коррекции фигуры, консультационно-диагностических, медицинских. Для всех этих услуг надо предусмотреть кабинеты и зоны. Поэтому минимальная площадь помещения под такой салон – от100 кв.м. Желательно расположение в густонаселенных районах рядом с крупными транспортными развязками или вблизи мест с большой проходимостью.
Комплексное предприятие классов «премиум» и «люкс» объединяет под своей крышей эстетическую и медицинскую составляющие плюс зоны релаксации (SPA-зона, различные виды терапии). Такой класс предприятия предполагает также расширение в виде фитнес-клуба, кафе, магазина и т.д. В этом случае размеры площади определяются финансовыми возможностями инвесторов.
По статистике, насыщение сегмента рынка наступает при соотношении: одно предприятие на тысячу предполагаемых клиентов. В этом смысле ситуация на рынке, по мнению специалистов, говорит о наибольшей коммерческой перспективности инвестиций в салоны бизнес-класса, предназначенных для целевой аудитории со средне-высокими доходами. Поэтому, говоря о подборе помещения, давайте рассмотрим гипотетический салон именно этого уровня.
МЕСТО, МЕСТО И ЕЩЕ РАЗ МЕСТО
Американские бизнесмены используют эту присказку как ответ на вопрос о трех секретах коммерческой успешности. Основная ошибка предпринимателей, не имеющих опыта открытия салонов, заключается во мнении, что помещению достаточно быть пригодным для этого вида бизнеса и расположенным недалеко от места их проживания. Конечно, соответствие этим критериям прекрасно, но далеко не достаточно.
Прежде чем остановить свой выбор на помещении, вам нужно, как заправскому командиру, осуществить кабинетные и полевые исследования. Этот процесс предполагает скрупулезность и некоторую дотошность, но пренебрегать им не стоит, чтобы не совершить ошибки уже на старте. Для того чтобы начать исследования, вам нужно, грубо говоря, склониться над картой. На ней должен быть отображен район, в котором вы планируете открыть свой салон, в радиусе километра-двух. Существующие салоны должны быть отмечены особо. Дальше вам нужно изучить следующие вопросы:
- количество и социальный состав жителей;
- количество предприятий индустрии красоты в целом и по классам;
- услуги, цены, особенности расположения и уровень профессионализма специалистов у конкурентов;
- план развития района;
- транспортные развязки и планы.
Только после этого принимается решение. Мы не имеем в виду, что вы должны заниматься маркетинговыми исследованиями сами. Для этого существуют консультанты-практики, знакомые с текущей ситуацией в индустрии красоты и имеющие подобный опыт.
В работе с фирмами, оказывающими консалтинговые услуги, может быть два варианта. Первый: вы сообщаете о своих предпочтениях, и вам подбирают помещение. В этом случае уточните, из каких источников формируется база данных ваших предполагаемых консалтеров. Не удовлетворяйтесь объяснениями вроде: «у нас хорошие связи и широкий выбор». Многие фирмы на деле занимаются не активным поиском, а предложением объектов из общедоступной базы. Специализированные консалтинговые фирмы имеют хорошие контакты по недвижимости, но они используют их в том случае, если вы заключите договор на полный пакет их услуг (иными словами, создание салонного бизнеса под ключ). Об этом мы уже писали. Здесь выбор остается за вами.
Второй вариант: вы наметили некое помещение, и приглашенный консультант оценивает его с точки зрения пригодности для вашего бизнеса. В этом случае вам надо сначала самостоятельно с пристрастием оценить местоположение вашего будущего салона. Если он располагается в отдельно стоящем здании или на первом этаже жилого здания, то критерии оценки будут следующими:
- Район. Салон должен соответствовать предполагаемой группе потребления и его расположение должно обеспечивать достаточный приток посетителей.
- Дорожное движение. Движение транспорта должно быть упорядоченно, а не представлять собой сплошной поток, в котором трудно затормозить.
- Парковка для машин. Она должна быть предусмотрена прямо у вашего здания.
- Внешний вид помещения. Фасадные решения. Доступность: отдельный вход с улицы, возможность размещения рекламной вывески на фасаде, рекламных щитов или штендеров на близлежащем пространстве.
Если же предполагаемый салон красоты или СПА салон будет располагаться внутри торговых, бизнес-центров или других структур, то помещение должно находиться в зоне высокой клиентской проходимости (желателен первый этаж), соответствовать техническим требованиям и нормам и иметь служебный выход. Также при выборе помещения, находящегося внутри структуры, необходимо учитывать целевой рынок. Кто ваши предполагаемые посетители? Остановят ли они выбор на вашем заведении или пройдут мимо в людском потоке? Учли ли вы особенности психологии целевой аудитории при выборе места? От ответов на эти вопросы будет зависеть успех или неудача, к которым приведет ваш маркетинговый расчет.
После этого привлекайте независимых экспертов, которые оценят помещение по следующим параметрам:
- инженерная экспертиза (реальность существующих и возможность проведения дополнительных коммуникаций);
- документальное подтверждение мощностей по энерго- и водоснабжению;
- история помещения (что находилось и делалось в нем раньше) и личность предыдущего правообладателя;
- получение ответа на запрос от комитета градостроительства (не запланированы ли какие-либо изменения по отношению к зданию: снос, постройка перед фасадом нового объекта и т.д.);
- согласование с ТСЖ (товарищество собственников жилья, если дом жилой);
- точная схема всех зарегистрированных знаков дорожного движения вокруг.
Как видите, присмотреть себе «интересное» помещение явно недостаточно. Последующие действия, а они необходимы, отнимут у вас время, за которое помещение могут запросто «перехватить». Зато, если интуиция вас не подвела, вы сделали правильный выбор и действовали осмотрительно, в случае успешности всех согласований вы существенно сэкономите средства, которые так пригодятся вам для вклада непосредственно в ваш будущий салон.
ОТ КОНЦЕПЦИИ ДО РЕАЛИЗАЦИИ…
На следующем этапе тоже существует два пути. По одному из них чаще идут богатые инвесторы, у которых есть возможность сначала купить подходящее помещение, а уж затем разрабатывать концепцию, где они смогут самовыразиться в архитектурном решении, дизайне, оснащении косметологическим оборудованием и пр. Другой путь выбирают профессионалы, четко представляющие, чего они хотят и как этого добиться. При создании салона отправной точкой для них служит создание концепции заведения. Концепция – это свод правил, по которым они будут строить бизнес, чтобы он был конкурентоспособным, прибыльным, и желательно, приносящим удовольствие.
Этот путь предполагает, что ваша концепция продумана и адаптирована к помещению и окружающей действительности еще на начальном этапе. Ведь бизнес – дело скрупулезное и расчетливое. Поэтому, представив себе образ будущего салона в соответствии с его типом и классом, проверьте его следующие технические составляющие:
-Соответствует ли концепция техническим требованиям к помещению и требованиям к инженерным системам. Приведем требования для салона средне-высокого уровня.
Технические требования к помещению:
- площадь – не менее 100 кв. м.
- высота потолков не менее 3,0 метра без учета отделки
- наличие 220В, 380В суммарной мощности не менее 50 кВт.
- наличие запасного выхода обязательно
- наличие или возможность возведения тамбура на входе в салон с размещением тепловой завесы.
Требования к инженерным системам:
- возможность организации подвода воды и канализации во все помещения будущего салона (необходимо наличие подвала или запаса по высоте помещения не менее 30 см для укладки коммуникаций в полу)
- наличие отдельного канала вентиляции (при отсутствии необходимо монтировать трубу выброса загрязненного воздуха по внешней стене здания выше конька крыши). Система вентиляции должна быть приточно-вытяжной.
- Технологический проект. Это "конструкция" салона, которая разрабатывается специалистом, чтобы оптимально использовать каждый квадратный метр, учесть потоки клиентов, чтобы им было удобно находиться в салоне, а персоналу - удобно и эффективно работать. (Надо также помнить, что на любое готовое помещение проект уже существует. Если вы делаете перепланировку, то вам нужно ее проект зарегистрировать в Мосгорпроекте. Это делается для того, чтобы любая проверка из технической инспекции не обнаруживала несогласованно возведенных или разрушенных стен, за что полагается в лучшем случае штраф).
Затем разрабатывается архитектурно-планировочное решение. Оно должно обеспечить эффективное деление помещения на зоны: экспресс-услуг, «длинных» услуг, технические помещения и т.д. При этом необходимо учесть, что в новой редакции санитарных правил указано о недопустимости расположения производственных площадей в цокольных и подвальных площадях. Поэтому практически все процедурные кабинеты должны иметь естественное освещение. Есть много курсов салона красоты, но нет ни одного, где бы учили технологическому проектированию. Даже не пытайтесь делать это самостоятельно.
АРЕНДОВАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?
Очевидно, что бизнес, требующий столь серьезных согласований и вложений, делает более привлекательной покупку помещения, чем приобретение его в аренду. Но при существующих ценах на недвижимость вариант покупки доступен далеко не всем предпринимателям. Если вы – начинающий бизнесмен, то вам имеет смысл ориентироваться на небольшой инвестиционный пакет, которым вы располагаете без привлечения кредитов. Тогда аренда будет для вас наиболее разумным решением. Для предприятия, в котором вы будете приобретать опыт, подойдут помещения, уже приспособленные для салона (так называемый вторичный рынок), а также помещения внутри бизнес-центров или торгово-развлекательных комплексов. Аренду также широко используют предприниматели, приобретающие франшизу салона красоты у западных или российских сетей. В этом случае залогом успешности бизнеса должен служить сам бренд и продуманная система поддержки со стороны франчайзора, минимизирующая возможные риски.
Ориентировочная стоимость аренды помещения в Москве:
- В раскрученном бизнес - или торгово-развлекательном центре: ставка аренды зависит от площади арендуемого помещения, этажности, расположения по отношению к другим торговым павильонам.
В бизнес-центре салон красоты должен располагаться на первом этаже и иметь свободный доступ для посетителей. Его площади приравниваются к торговым площадям и арендным ставкам бутиков. Они могут находиться в диапазоне $1000 - 2500 за кв.м.год. В известном торговом центре (например, «Атриум») арендная ставка составляет $1300-1400 за кв.м. в год. Арендовать помещение в торгово-развлекательном центре, расположенном за пределами Садового кольца можно за $550-700 за кв.м. в год.
- В помещениях в центре города и так называемых элитных районах: ставки находятся в зависимости от того, располагается ли салон красоты на так называемых «торговых коридорах» или улицах, прилегающим к ним. Могут находиться в диапазоне $ 800 - 2 800 за кв.м.год.
- В спальных районах: зависит от места расположения - находится ли салон на улице внутри спального квартала или же имеет выход на центральную магистраль, близко расположен к станции метро. Здесь арендные ставки находятся в диапазоне $350-700 за кв.м.год.
Конечно, будучи арендатором, психологически вы не осознаете себя хозяином, при том что вкладываете свои деньги и силы. По истечении срока аренды, а иногда и в случае смены собственника, вам придется искать себе другое помещение со всеми вытекающими расходами и убытками. Многие хотят открыть салон красоты или открыть СПА салон, взяв в аренду помещение, принадлежащее государству. Такая возможность кажется привлекательной, так как в России государственная и муниципальная аренда - самая низкая, потому самая выгодная. С другой стороны, связываясь с госструктурами, вы точно так же рискуете, что однажды вас «попросят» из помещения. Риск сокращается, если при заключении договора аренды вы внимательно и детально пропишете права и обязанности сторон, в том числе вопросы расторжения договора, изменения условий аренды со стороны арендодателя. Если это субаренда, то обращайте внимание на пункт основного договора о разрешении арендодателя на сдачу излишков площади, на сами сроки аренды и необходимость регистрации договора.
Идеально было бы взять в аренду коммерческое помещение с прописанной в договоре возможностью выкупа. В этом случае вы сможете понять, как будет развиваться ваш бизнес. И если в конечном итоге выложите крупную сумму, то будете знать, что покупка оправданна.
Прежде чем арендовать помещение, обратите внимание на следующее:
· Стоимость аренды. В эту графу также можно внести налоги, страховку, оборудование, членские взносы и текущее содержание предприятия – вы должны знать, кто и за что будет платить.
· Услуги. Что включено в арендную плату (например, услуги охраны, вывоз мусора, текущий ремонт) и как оплачиваются услуги, которые не входят в этот список.
· Существующие требования и ограничения по эксплуатации помещения. Вам нужно учесть каждый нюанс, для того чтобы потом он не превратился в проблему.
· Предыдущие арендаторы. Кто они, какие ошибки делали и как вы можете избежать подобных ошибок?
· История недвижимости. Если она находится в собственности, то как давно собственник владеет этой недвижимостью? В порядке ли его правоустанавливающие документы, или они оформлены с нарушением законодательства? (Особенно важно, если помещение приватизировалось у государства). Насколько вероятна перепродажа собственности в то время, когда вы будете арендатором? Что произойдет в этом случае с вашими обязательствами?
Прежде чем заключать договор об аренде, помните:
- Необходимо с максимальной осмотрительностью подойти к выбору фирмы, у которой вы будете арендовать помещение. Постарайтесь убедиться в ее надежности. Остерегайтесь недобросовестных посреднических фирм, которых сейчас в России предостаточно. Если предлагаемый Вам договор об аренде помещения вызывает у Вас сомнения, лучше проконсультироваться по этому вопросу у юриста.
- В договоре должно быть предусмотрено ваше преимущественное право продления срока его действия, а также пересмотр величины арендной платы в ваших интересах. В противном случае собственник всегда сможет поставить вас в известность о повышении арендной платы, а в случае отказа от уплаты по новым ставкам ваше предприятие всегда может лишиться арендуемого помещения. (Таким образом, собственник может прибрать к рукам ваш бизнес, в который вы столько вложили).
Если же вы решили стать собственником помещения, то вкладываете деньги в недвижимость, которой впоследствии сможете распоряжаться по собственному усмотрению. Однако при столь серьезных инвестициях необходимо все взвесить и действовать осторожно и обдуманно, особенно если при этом вам придется влезть в долги. Ведь суммы, необходимые для покрытия всех остальных затрат, связанных с организацией салона, могут значительно превысить объем, который вы для этого запланировали. Кроме того, если вы решите перепродать помещение, к тому моменту оно может упасть в цене при перепланировке микрорайона, где оно расположено. Что может быть хуже, чем вложить крупную, да еще и заемную сумму, если потом вы не сможете эти деньги вернуть?
Итак, если Вы все же решили покупать помещение, обратите внимание на следующие моменты:
- его стоимость;
- оценка имущества (если вы приобретаете помещение на вторичном рынке);
- возможность извлечения доходов (сдача в аренду и т.д.);
- возможная цена перепродажи;
- наличие разрешения на продажу;
- потребность в ремонте;
- величина налогообложения;
- стоимость юридического оформления.
Так же, как и в случае с арендой, особое внимание следует уделить тому, чтобы договор о купле-продаже был оформлен правильно. Убедитесь в благонадежности продавца. Не вступайте в сделку как «частное лицо с частным лицом». В этом случае вы можете положить начало целому клубку финансово-юридических проблем.
ПЕРЕД ТЕМ, КАК ЗАКЛЮЧИТЬ СДЕЛКУ
Юридическое оформление сделки – это этап, категорически исключающий небрежность и самонадеянность. Обязательно зарегистрируйтесь как юридическое лицо. Поскольку в сделке участвует две стороны, условно говоря, покупатель и продавец, то ее оформлением занимаются юристы обеих сторон. Не принимайте условий сразу, обсудите их с другими людьми, имеющими соответствующий опыт, тщательно изучите все предложенные документы. Помните: все обсуждаемо, но до тех пор, пока вы не поставили свою подпись под договором.
При заключении договора аренды обратите особое внимание на наличие правоустанавливающих и правоопределяющих документов. Кроме того, стоит проверить наличие у недвижимости обременений в виде залогов, арестов или прав третьих лиц.
Договор аренды должен защищать ваши интересы в случае, если возникнут дополнительные проблемы (поломка системы отопления или кондиционирования, смена собственника или основного арендатора, отказ в продлении договора и т.д.)
При приобретении помещения в собственность также необходимо наличие правоустанавливающих документов о регистрации собственности на помещение, и учредительные документы, если это юридическое лицо. Нужно уточнить, не существует ли по данному объекту обременений, которые препятствуют заключению договора купли-продажи и последующей регистрации помещения в собственность.
Для юридической помощи вы можете обратиться как в риэлтерскую фирму, имеющую департамент коммерческой недвижимости, так и в консалтинговую фирму, специализирующуюся на поддержке предприятий индустрии красоты. При выборе фирмы вы можете воспользоваться рекомендациями знакомых деловых людей, чьему мнению доверяете, а также самостоятельно проанализировать имеющиеся в СМИ и Интернете предложения.
К этому можно лишь добавить, что при составлении бюджета нелишне умножить предполагаемые затраты на 1,5 – своего рода поправочный коэффициент, позволяющий учесть и предусмотреть непредвиденные расходы. Практика подсказывает, что без них не обходится. А при определении времени, необходимого на поиск и ремонт помещения, стоит учесть, что каждый этап работы, как правило, требует больше времени, чем это планировалось вначале. При этом в ваших интересах контролировать работы лично, ежедневно и с утра до вечера. Для того чтобы нанятые работники видели в вашем лице не «денежный мешок», а грамотного специалиста, рекомендуем еще на этапе принятия решения пройти курс обучения менеджменту предприятий индустрии красоты. Возможно, это будет вашим самым дальновидным шагом. Ведь в этом случае вы можете быть уверены, что первые, самые сложные шаги вы сделаете не только самостоятельно, но правильно и успешно.
Валентина Мовилло
http://www.movillo.ru/
© Опубликовано в журнале Hair`s How 12.05.2008
|
